DVF: Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier ?

Je m'intéresse depuis plusieurs années à l'immobilier, et j'aime jeter un oeil régulier aux agences immobilières ou sur le bon coin, voir un peu ce qu'il s'y passe, sans vraiment avoir de but. C'est d'ailleurs ainsi que j'ai trouvé notre terrain de loisirs, un peu par hasard. Les tarifs peuvent toutefois fortement varier, et il est difficile d'estimer s'il s'agit d'une bonne affaire ou pas. Pourtant il existe le site DVF: un site du gouvernement, mal connu, mais qui est capable de vous donner une estimation officielle d'un bien.

La semaine dernière je regardais encore les annonces d'une agence immobiliere à Milly la Foret, une petite ville pas très éloignée de Paris, mais qui a l'avantage d'être en province, et qui bénéficie de beaucoup de forêt, avec notamment la forêt de Fontainebleau. Comme vous le savez j'aime beaucoup les coins nature :p

Mais comme partout, les prix de l'immobilier à Milly la Foret sont très fluctuants, parfois d'une rue à une autre, même. L'emplacement joue aujourd'hui pour une grande partie du prix d'un bien, bien plus que le cachet que peut avoir une maison. Bref, hormis les tarifs annoncés par les agences, difficile de se faire une idée de la valeur d'un bien. Sauf si on connait le site DVF.

Découverte du site DVF

DVF est l'abréviation de “données de valeur foncière”. Ca parle déjà un peu plus ? Dans le cadre de la politique d'ouverture et de partage des données publiques (“Open Data”), le gouvernement met en effet à disposition du public une cartographie des mutations à titre onéreux des 5 dernières années, via le site DVF.

L'utilisation du site DVF est relativement simple: on sélectionne le département, puis la commune. Si on connait la section cadastrale et le numéro de parcelle du bien, on peut les renseigner de façon à obtenir immédiatement les informations:

Si on ne les connait pas, on peut simplement zoomer sur la carte de droite, et cliquer pour entrer dans une section, puis cliquer de nouveau pour avoir les informations d'une parcelle. Attention toutefois: seules les parcelles affichées en bleue peuvent vous donner des informations, car elles ont eu au moins une mutation durant les 5 dernières années. En cliquant sur une parcelle bleue, on obtient alors les informations sur la droite: type de bien, superficie, composition, date de la dernière mutation, et donc le montant de celle ci !

Cela peut concerner une habitation, ou simplement une parcelle de terrain, comme ici:

Ce site DVF permet donc d'avoir une estimation de la valeur d'un bien immobilier. Dans le cadre de terrains de loisirs, il n'est toutefois pas toujours facile d'obtenir une estimation via ce site:

• beaucoup de terrains de ce type ont fait l'objet de divers héritages, et ont donc été divisés un nombre impressionnant de fois, réduisant les parcelles à quelques mètres carrés seulement, et rendant donc ces parcelles peu intéressantes
• suite à cela, beaucoup sont presque tombés dans l'oubli, et aucune mutation à titre onéreux n'a eu lieu depuis bien longtemps

Et si le bien n'est pas visible sur DVF ?

C'est le cas que nous avons eu par exemple avec notre terrain de loisirs. Ici, toute la surface boisée nous appartient:

Près d'un hectare de bois. Pourtant ce bois est en réalité composé de 4 parcelles distinctes. Notre premier achat s'est fait sur deux d'entre elles, trouvées sur le bon coin. Elles nous intéressaient particulièrement car l'une d'entre elles possédait un chalet, une mare de 100m2, l'eau courante, une serre, et un jardin façon permaculture. Des équipements assez exceptionnels pour une parcelle de forêt.

Deux ans plus tard, nous avons voulu nous renseigner pour acheter les deux parcelles accolées de chaque côté, histoire d'être “tranquilles”. Problème: ces terrains n'étaient pas en vente, et personne ne se souvenait du nom du propriétaire de ces parcelles de forêt, qui n'avait pas été vu depuis bien des années. Enfin, personne… à l'exclusion de l'Etat, qui sait parfaitement à qui appartient chaque bout de terre dans l'hexagone ;-)

En ayant le numéro de parcelle et la section cadastrale, il suffit d'envoyer un petit courrier à la mairie locale pour obtenir les coordonnées du propriétaire (nom et adresse postale), qui les connait grâce à la matrice cadastrale. Ce sont des données que la mairie peut librement communiquer, sur simple demande. Au passage, si la demande concerne un terrain sans habitation, profitez en pour leur demander le prix du mètre carré (forêt, pâture, etc.). Dans le cas de bois, le prix varie s'il s'agit de taillis ou de gros arbres (un terrain avec de gros chênes sera bien plus cher). Histoire de valider le tarif, on peut s'aider également du site DVF ou demander à un notaire, qui a également ses grilles de tarifs.

C'est ce que nous avons fait pour les deux parcelles que nous envisagions d'acheter, qui appartenaient malheureusement à deux propriétaires différents. Nous avons fait à chacun d'eux une proposition un peu au dessus du prix du marché (comme les parcelles n'étaient pas à vendre, il fallait attirer l'attention des propriétaires et les motiver à vendre), et nous avons eu la chance d'avoir une réponse positive des deux propriétaires ! La suite passe alors dans les mains d'un notaire, qui fera les démarches nécessaires, notamment auprès de la SAFER s'il s'agit de bois ou de terres agricoles, cette organisme ayant deux mois pour faire jouer son droit de préemption. Il faut donc être un peu patient, mais il est assez rare que la SAFER se manifeste.

Voilà pour la petite histoire ;-)