Rentabiliser un investissement locatif: meublé ou non meublé ?

Comme nous l'avons vu au travers de nombreux articles, il existe aujourd'hui de nombreuses façons d'investir son argent pour le faire travailler. Si beaucoup sont encore réfractaires aux cryptomonnaies ou au trading, il est un investissement qui met tout le monde d'accord: l'immobilier. Tout le monde vous le dira: investir dans la pierre, c'est du “solide”, notamment pour la mise en location, qui permet un revenu passif chaque mois. Il existe toutefois une nette différence entre la location “traditionnelle”, non meublée, et la location meublée, de plus en plus à la mode…

Une différenciation des contrats

La différence entre les deux types de location vient essentiellement de ce qui équipe le logement meublé. Une location meublée propose un logement équipé de tout le nécessaire pour juste y poser ses valises. L'équipement est d'ailleurs précisément détaillé par un décret du 31 juillet 2015: literie avec couette ou couverture, plaque de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et chaises, luminaires, etc. Un inventaire précis doit être établi, et l'absence d'un équipement obligatoire requalifie la location en non meublée. Il est donc important de bien respecter les obligations relatives au bien meublé.

Ensuite, si la location meublée est généralement de courte durée, elle peut répondre à différents besoins, avec un type de contrat différent:

  • un bail étudiant, qui pourra être raccourci à 9 mois au lieu de 1 an
  • un bail mobilité, dans le cadre d'une formation ou d'une mutation professionnelle, d'une mission temporaire, etc. La durée peut alors aller de 1 à 10 mois
  • une location saisonnière, de 3 mois maximum
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Dans les deux premiers cas, le logement est considéré comme occupation à titre de résidence principale, et fait l'objet d'un contrat de location meublée, définissant la durée du bail, le délai de préavis, le montant du dépôt de garantie, ainsi qu'un inventaire de tout le mobilier et des équipements présents. Si la réalisation d'un tel contrat peut rebuter, il existe des services comme BailFacile par exemple qui propose un outil de gestion locative en ligne pour se faciliter la vie. Il vaut mieux pour ce point être accompagné pour que tout soit parfaitement carré, sous peine de voir cette location meublée requalifiée en location non meublée, qui n'a pas du tout les mêmes avantages.

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Une location meublée dispose de tout le nécessaire pour y vivre confortablement

Un investissement plus rentable

La location non meublée est donc le type de location le plus courant: on loue un bien totalement vide à des locataires qui occuperont les lieux pour une durée plus ou moins longue. Alors qu'une location meublée propose un logement équipé de tout le nécessaire pour juste y poser ses valises, pour un séjour généralement court. Et c'est bien l'un des points qui fait toute la différence.

Tout d'abord, le risque d'impayés est beaucoup moins important. Dans le cas d'une location longue durée (non meublée), les aléas de la vie peuvent modifier les conditions de revenus des occupants, entrainant parfois des difficultés à payer leur loyer. Alors que dans le cas d'une location meublée, la courte durée de location fait que les conditions de revenus n'ont pas le temps de changer.

De la même façon, un logement loué pour une courte durée a moins de risques d'être dégradé, qu'un logement habité par les mêmes personnes durant plusieurs années. De plus le dépôt de garantie, généralement de 2 mois, est généralement très dissuasif lorsqu'on loue pour une courte période.

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Enfin, le point peut être le plus important: une location meublée se loue bien plus cher qu'une location non meublée, puisqu'elle bénéficie de tout l'équipement nécessaire. Il est également possible de louer à la nuit, au weekend, ou à la semaine dans certains cas. Ainsi la location d'une semaine coute parfois plus cher qu'un mois en non meublé. Il y a certes le problème de la rotation des occupants, qui peut parfois laisser le logement vacant, mais en sélectionnant un bien correctement situé (bord de mer, montagne, villes touristiques, centres d'affaires, université, etc.), on peut considérablement réduire la vacance d'un logement, et parfois même assurer une occupation à 100%.

Finalement, on peut généralement tabler sur une rentabilité de 20% à l'année, quand une location classique peine aujourd'hui à atteindre les 5%. Entre les soucis avec les locataires, les travaux de remise en état, les obligations mises en place par l'Etat, et la baisse de l'immobilier, beaucoup aujourd'hui tournent d'ailleurs le dos à la location classique, car plus assez rentable, quand de “simples” livrets à la banque peuvent aujourd'hui rapporter plus de 6% en évitant tous les tracas de la location.

Une fiscalité plus avantageuse

La location meublée profite également d'un autre avantage non négligeable, lié à la fiscalité. En prenant le statut de “Loueur en Meublé Non Professionnel” (à condition que les revenus des locations ne dépassent pas 23 000€ à l'année), on peut en effet déclarer les revenus percus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Là, deux solutions:

  • opter pour le régime micro BIC, qui profite d'un abattement de 50% sur les revenus locatifs bruts
  • opter pour le régime BIC réel, qui permet de pratiquer des amortissements du bien pour minorer le revenu locatif imposable, ainsi que de déduire tous les frais afférents à la location, comme les intérêts des emprunts par exemple. Correctement utilisé, ce régime permet généralement de dégager plus de frais que de recettes, ce qui évite de payer des impôts
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Conclusion

Bref, vous l'aurez compris, la location meublée est aujourd'hui le plus rentable pour qui cherche à faire un investissement financier. Entre la location plus chère, et une possible exonération d'impôts, sans compter les risques beaucoup plus limités vis à vis des locataires, la location meublée est aujourd'hui l'investissement à privilégier dans l'immobilier. A condition bien sûr d'opter pour une situation géographique favorable à ce genre de location de courte durée, et de réaliser un aménagement “cocooning” qui vende du rêve :)

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